在内地楼市疲软的市场背景下，有 “中国第一包租公” “香港老牌地主”之称的九龙仓集团（00004.HK）也难以支撑大局。

最新2025年年报显示， 九龙仓集团的各个条线基本“全军覆没”，总的营业收入和毛利润均同比下滑约10%。但是，公司的净利润竟然同比暴涨近50%，归母净利润甚至实现了扭亏为盈。

这是怎么做到的呢？

营收下滑，净利润大涨近50%

九龙仓集团 是香港百年老牌英资地产集团，创立于1886年，距今已有长达140年的历史。公司于1921年上市交易， 恒生指数在五十多年前成立时，九龙仓 集团 已是首批被纳入成份股的30间公司之一，至今仍是交投最活跃及最多人持有的本地蓝筹股之一。

然而，即使是这样的老牌企业，在内地房地产市场走软的背景下，也难以交出让人满意的业绩答卷。

4月14日， 九龙仓集团公布了2025年年报。

年报显示， 九龙仓集团 2025年营业收入109.97亿港元，较2024年的121.15亿港元同比下滑9%。毛利润 2025年为50.68亿港元，较2024年的56.44亿港元同比下滑10%。

不过，净利润方面是另一番景象。2025年的基础净利润为41.04亿港元，较2024年的27.98亿港元同比暴增47%；归母净利润更是扭亏为盈，从2024年的亏损32.24亿港元恢复为2025年的盈利5000万港元。尽管 归母净利润赚得 不多，但好歹还是回正了。

结合自2017以来的近九年数据来看， 九龙仓集团的营业收入和毛利润都在2025年创出了新低，归母净利润虽然为正，但数字与2017年的净赚近200亿港元相比几乎可以忽略不计。

九龙仓集团表示， 集团营业收入同比主要是因为内地发展物业和投资物业表现较为疲弱。集团基础净利润增加则是因为中国内地发展物业的拨备金减少至8.39亿港元。如果计入投资物业重估减值，归母净利润实现转亏为盈。

因此，净利润方面的增加并非是九龙仓集团经营得好，而是会计处理方面的金额上升。

不过，这个数字对于股价来说仍然是利好，因此迎来了两天红盘。

不过周五收盘，九龙仓集团股价盘中一度跌幅超过3%，最终收跌1.54%，报21.8港元/股，总市值666.2亿港元。此前，股价从2月初的高点下滑超过20%，抹去了年初开始那波上涨的所有涨幅。

五大业务分部几乎全军覆没

年报显示，九龙仓集团的财务分为投资物业、发展物业、酒店、物流和投资五个分部进行独立核算。

从各个分部的收入这个角度来看，九龙仓集团2025年的业绩较2024年几乎是全面拉垮。

投资物业主要是指公司对外出租的物业，长期持有，赚的是租金，包括商场、写字楼及服务式住宅，主要位于中国内地，以各地的国际金融中心为主，是公司收入的最大来源，公司也因此被称作“中国第一包租公”。这一板块的2025年收入较2024年小幅下降。

物流分部主要包括于香港及中国内地（主要是深圳）的货柜码头业务，是公司收入的第二大来源，同样地较2024年小幅下滑。

投资分部包括香港及海外上市的股本投资及非上市投资，主要为地产及新兴经济公司，是公司收入的第三大来源。这一块仍然是较2024年小幅下滑。

发展物业主要是指拿地-开发建设-销售变现这一系列动作，主要涉及香港及中国内地的销售物业，是公司收入的第四大来源，其中香港的豪华山顶物业组合是其招牌。尽管香港豪宅的销售在2025年连续登上媒体头条，创出香港新纪录，但受内地物业拖累，发展物业这一块的收入下滑比较明显，较2024年缩水近四成。

酒店分部包括于亚洲的酒店管理业务，包括以尼依格罗、马哥孛罗和玛珂三个品牌经营的16间九龙仓酒店，以及实行外包管理的6间长沙柏悦酒店在内。这一部分是各分部的唯一亮点，较2024年有小幅增长，但在整个集团的收入中占比较低。

香港豪宅卖出亚洲新纪录

对于个人投资者最关心的发展物业和投资物业，九龙仓集团也在2025年年报中充分展现了自豪之情。

年报中，九龙仓集团主席兼常务董事吴天海表示，集团趁香港楼市持续改善，于年内陆续推售项目。

2025年5月，集团占50%的Mount Nicholson项目二期B座顶层Penthouse B以6.09亿港元成交，每呎达14.4万港元，刷新亚洲一手分层物业呎价新高纪录。项目内的车位亦曾创下纪录，单个车位成交价高达1020万港元，被誉为“全球最贵住宅车位”之一 。‌

另外，集团种植道1号第一座洋房（Plantation Boulevard 1号洋房）以港币5.58亿港元售出，每呎达9.1万港元。集团占30%位于启德的维港湾畔售出159个单位，销售所得款共计28.43亿港元。

相比之下，内地发展物业较为低迷。九龙仓集团称，住宅市场的各项政策措施因库存过剩等深层结构性问题尚未全面落实，写字楼市场供求失衡，去库存速度尤其缓慢。集团自2019年起暂停吸纳土地储备后，可供销售存货已逐步消化，剩余库存以写字楼为主。

在投资物业方面，九龙仓集团称写字楼市场新增需求不足，供应过剩的情况恶化。企业对投入新投资保持审慎，并继续缩减规模。出租率及租金延续下行趋势。

在 九龙仓集团收入的另一个大头——物流——方面， 九龙仓集团表示，由于地缘政治局势挑战，主要航运联盟重新布局，进一步令香港的货运量受压。集团2025年在香港的吞吐量减少6%。但在深圳方面却出现大涨，大铲湾码头的吞吐量增长16%，而联营公司蛇口集装箱码头的吞吐量则增加6%。

结语

总的来看，尽管有创纪录的豪宅销售这样的亮点存在，但是 九龙仓集团在2025年的业绩是不能让人满意的。对于这一尴尬处境，集团的管理层也没有提出改善业绩的 明确的想法。

吴主席 在报告的末尾指出：“前景充满变数，本集团将凭藉自身核心优势和稳健的财务管理，在逆风中砥砺前行，保持业绩稳健”。